Testo Unico Edilizia


edilizia1Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133, meglio noto come Decreto Sblocca Italia, sono entrate in vigore le disposizioni e le misure relative al rilancio dell’edilizia, con numerose modifiche al Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

L’intento del legislatore è stato quello di rilanciare il settore edile attraverso la semplificazione delle procedure edilizie e la riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo.
Di seguito vengono illustrate le principali novità contenute nello Sblocca Italia.

Ridefinizione di manutenzione straordinaria
Il Legislatore ha modificato la definizione di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1 lett. b), sostituendo il riferimento alle superfici con quello relativo alla volumetria complessiva: la conseguenza più rilevante è l’ampliamento della platea di interventi realizzabili con l’utilizzo della Comunicazione inizio lavori (CIL). Per inciso, il cittadino che utilizza la CIL (asseverata o meno) invece del permesso di costruire ha il vantaggio di non dover pagare gli oneri.
Si precisa, altresì, che rientra nella manutenzione straordinaria anche l’intervento consistente nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
In pratica, sono ora da ricondurre agli interventi di manutenzione straordinaria, ed al conseguente regime edilizio della Comunicazione di inizio lavori, gli interventi che comportino la ridistribuzione dei volumi nell’ambito delle unità immobiliari di uno stesso edificio.

Interventi di conservazione
Il legislatore ha introdotto la possibilità per le Amministrazioni comunali di individuare nello strumento urbanistico gli edifici esistenti, presumibilmente in disuso o fatiscenti, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione e favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse.
In pratica, detti edifici potranno essere espropriati o, preferibilmente, riqualificati da parte dei proprietari con modalità agevolate non individuate dalla norma (si potrebbe pensare ad una riduzione di tributi locali a favore dei proprietari o a riduzioni di oneri per il rilascio del titolo).

Asseverazione comunicazione di inizio lavori e aggiornamento catastale d’ufficio
Il nuovo testo dell’art. 6, comma 4, del D.P.R. 380/2001, chiarisce che l’asseverazione da parte del tecnico, necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa, viene resa direttamente nell’ambito della Comunicazione di inizio lavori. Non è più necessario, quindi, allegare una separata relazione tecnica asseverata. Tra i requisiti che occorre asseverare, è stata correttamente inserita la necessità che gli interventi non interessino parti strutturali degli edifici.
Peraltro viene eliminata la necessità, per i citati interventi relativi ai locali adibiti ad uso produttivo d’impresa, di allegare le dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia per le imprese.
Sempre con l’evidente finalità semplificatoria, il Legislatore ha modificato il comma 5 del citato art. 6, precisando che la Comunicazione di inizio lavori vale anche ai fini delle necessarie variazioni catastali e sostituendo l’obbligo di adempimento a carico dell’interessato con la comunicazione d’ufficio direttamente dal Comune all’Agenzia delle Entrate/Territorio.

Interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a permesso di costruire
Cambia il testo dell’art. 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001, sulla scia delle modifiche di cui agli artt. 3 e 6. In base al nuovo testo sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.
Coerentemente con le modifiche introdotte all’art. 3, comma 1, lettera b), gli interventi che comportano modifiche nella distribuzione delle superfici, frazionamenti, accorpamenti, ecc., vengono ricondotti al regime della manutenzione straordinaria.

Permesso di costruire in deroga
Viene ampliata l’operatività dell’istituto del permesso di costruire in deroga (già utilizzato per gli edifici e gli impianti pubblici o di interesse pubblico), prevedendo che, per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico.

Agevolazioni in materia di contributi per il rilascio del permesso di costruire
Per gli interventi di trasformazione urbana complessi, il nuovo comma 2-bis dell’art. 16 prevede che il contributo per il rilascio del permesso di costruire sarà legato al solo costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione saranno direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resterebbe proprietario. Trattasi di modalità alternativa, evidentemente lasciata alla scelta degli interessati; ovviamente, dovranno essere concordate modalità atte a garantire la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilità degli interventi, la loro sostenibilità economico-finanziaria, le finalità di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi.
Si prevede che nel calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria siano incentivati (evidentemente con una riduzione del relativo costo) gli interventi di ristrutturazione rispetto a quelli di nuova costruzione, in particolare nelle aree a maggiore densità del costruito.
Si consente ai Comuni, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di deliberare che i relativi costi di costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.

Termini per inizio e fine lavori
Viene eliminata la tassatività dei casi in cui può essere accordata la proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori. Essa è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. Si tratta quindi di una casistica nella quale la proroga deve essere accordata.

SCIA per varianti non essenziali ad interventi assentiti da permesso di costruire
Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore

Disciplina del mutamento della destinazione d’uso
Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

DPR-380-2001_rev._VSE_10_2014